Greenward Partners y FTI crean un modelo para medir el riesgo de la inversión en rehabilitación energética de edificios
- Dirigido a Administración Pública e inversores privados, evalúa factores operativos, inmobiliarios, riesgos de impago, de mercado energético, regulatorios y reputacionales relacionados con las inversiones en eficiencia energética
- Canalizar la inversión privada hacia proyectos fiables de rehabilitación requiere estandarizar la gestión operativa y de riesgos ligados a esa inversión y evaluar los proyectos de eficiencia energética en edificación de una manera homogénea
- Greenward Partners ha cerrado acuerdos con un importante banco internacional y un grupo financiero para dirigir más de 1.000 millones de euros a la financiación de proyectos de rehabilitación energética de edificios en España
La realización de proyectos de rehabilitación energética en edificios presenta retos singulares que se transfieren también a la inversión y financiación de esos proyectos por lo que la correcta identificación, medición y mitigación de riesgos es imprescindible para la toma de decisiones en ambos campos.
En este contexto, la consultora especializada en asesoría empresarial FTI Consulting y Greenward Partners, la primera empresa de capital ecológico en España, proponen GreenWatch, la herramienta pionera en que se basa el modelo creado por las compañías para la evaluación y gestión de los factores operativos, inmobiliarios, de riesgos de crédito, de mercado energético, regulatorios y reputacionales relacionados con las inversiones en rehabilitación bajo criterios de eficiencia energética.
Dirigida a Administración Pública e inversores privados, GreenWatch permite la toma informada de decisiones de inversión y da las pautas para la mitigación de los riesgos que puedan estar asociados a esa inversión. Asimismo, ayuda a diseñar un montante económico ajustado a riesgo para la financiación considerando múltiples variables, la estructura del proyecto y los elementos mitigantes que se contraten para llevar a cabo el proyecto de rehabilitación.
La nueva herramienta nace como respuesta a la necesidad de hacer converger el capital público y el privado para posibilitar el avance en rehabilitación energética de edificios en nuestro país, y va un paso más allá que las metodologías o soluciones identificadas hasta ahora para medición de riesgos en este nicho de mercado, que en general se limitan a recopilar de una manera más o menos exhaustiva el conjunto de variables que inciden exclusivamente en los niveles de riesgo de contraparte y de proyecto.
En este sentido, como afirma Blanca Perea, Responsable de la práctica de Energía de FTI Consulting en España, “Con el nuevo modelo se logra elaborar un perfil de riesgo del proyecto a lo largo de todo su ciclo de vida, posibilitando que un Comité de Inversión tome decisiones informadas en el momento de la suscripción del proyecto de eficiencia y monitorice la evolución posterior del riesgo, una vez implementado y conforme se materializan los ahorros energéticos. Para ello, la herramienta permite evaluar y medir de forma individual todos los riesgos que se identifican en un proyecto de eficiencia energética en edificios y, tras ello, calibrar también la viabilidad global de la financiación de la rehabilitación.”
Hacia la necesaria convergencia de inversión público-privada
Los 6.820 millones de euros destinados por el Gobierno al Programa de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia no son suficientes para rehabilitar los más de 23 millones de viviendas que en España necesitan mejorar sus calidades y reducir sus emisiones. El estado envejecido del parque español ha provocado que de los 4,1 millones de Certificados de Eficiencia Energética emitidos hasta la fecha para edificios existentes, el 94% corresponda a calificaciones energéticas bajas – D, E, F o G -, lo que muestra una alta necesidad de mejora.
El impulso definitivo a la eficiencia energética en la edificación vendrá de la mano de mecanismos que posibiliten la confluencia de capital público y privado y, en ambos casos, la inversión y financiación de los proyectos han de contar con una herramienta que permita evaluar y medir de forma individual todos los riesgos que se identifican en un proyecto de eficiencia energética en edificios y calibrar la viabilidad global del proyecto.
Como explica Fernando de Roda, CEO de Greenward Partners, ”Greenward ya ha cerrado sendos acuerdos con un importante banco internacional y un grupo financiero independiente para dirigir más de 1.000 millones de euros a financiar proyectos de rehabilitación energética de edificios en España. La renovación del parque de viviendas español y la eficiencia energética son dos actividades de interés público que configuran un sector de gran crecimiento y creación de valor para la economía española en los próximos años. Para canalizar masivamente la inversión privada de largo plazo hacia proyectos fiables de rehabilitación es necesario estandarizar la gestión operativa y de riesgos ligados a esa inversión y evaluar los proyectos de eficiencia energética en edificación de una manera homogénea. En este contexto se enmarca la eficacia de GreenWatch”.
La herramienta es flexible y permite incorporar cuatro tipos de modelos contractuales entre el proveedor de la financiación, las empresas de ingeniería, edificación o servicios energéticos (ESE), los propietarios y usuarios del edificio, y las administraciones públicas, que son las partes que pueden participar en un proyecto de este tipo. Greenward, encargada de movilizar el capital procedente de la inversión privada, define estos cuatro escenarios:
- Los préstamos de eficiencia energética: fórmula “tradicional” de financiar un proyecto de renovación de edificios. Greenward financia al propietario o usuarios del edificio, quienes asumen la inversión y contratan a una ESE, ingenierías o instaladores para su ejecución y operación.
- Financiación ESE: la compañía de servicios energéticos promueve el proyecto de renovación en un edificio y asume la inversión en su balance. Greenward financia directamente a la ESE.
- Acuerdos de servicios energéticos (Energy Services Agreement, ESA): Greenward asume el desarrollo, la implementación y la operación del proyecto de eficiencia energética mediante la contratación de una ESE o ingeniería. Los propietarios o usuarios del edificio donde se efectúa la reforma se comprometen a reembolsar los costes del proyecto a través del ahorro energético obtenido en sus facturas energéticas.
- Programas PACE (Property Assessed Clean Energy): impulsados en España por Greenward Partners como mecanismo innovador de financiación implantado con éxito en EE.UU. permiten a los propietarios de inmuebles obtener financiación a muy largo plazo con préstamos que se pagan con los ahorros generados por las mejoras y con recurso exclusivo contra los propios inmuebles. En estos préstamos, el propietario no asume la deuda a título personal y el ayuntamiento o la administración local actúa como agente de recobro.
En todos los casos la amortización de la financiación puede vincularse a la consecución de ahorros – garantizados o no por una ESE – o ser independiente de los mismos.
Evaluación del perfil de riesgo mediante GreenWatch
GreenWatch trabaja a dos niveles, logrando evaluar y otorgar una puntuación individual a cada uno de los riesgos que se identifican en un proyecto de eficiencia energética en edificios (Nivel 1) y calibrar una puntuación global del proyecto (Nivel 2).
Para ello se consideran múltiples variables que definen el perfil de riesgo de cada proyecto y que dependen del modelo contractual y de las partes que intervienen en él. Los riesgos analizados por la herramienta en el Nivel 1 del proceso de evaluación son:
- Riesgo de contraparte, que representa el riesgo de impago de los intereses o del principal del préstamo que financia el proyecto de eficiencia energética.
- Riesgo inmobiliario, que recoge la potencial pérdida del valor intrínseco del edificio, causado por el deterioro de su actividad o su conservación (potenciales incidentes, actuaciones respecto a las ITE); y también contempla la reducción de su valor de mercado como consecuencia de la dinámica macroeconómica o local de la zona donde se ubica y la calidad del activo.
- Riesgo operacional, que surge cuando el proyecto no arroja los ahorros de energía originalmente estimados de acuerdo con unos determinados niveles de inversión y mantenimiento.
- Riesgo ligado a Commodities, en caso de que los precios de productos básicos (electricidad e hidrocarburos), los derechos de emisión de CO2, las Garantías de Origen o los Certificados de Ahorro Energético varíen, reduciendo el atractivo económico de los ahorros generados para el edificio.
- Riesgo asociado a regulaciones, que aparecen porque la política energética y la regulación que impulsan la descarbonización pueden modificar códigos, estándares, subsidios, tales incentivos o la fiscalidad asociada al proyecto.
- Riesgo reputacional, que surge si un proyecto no arroja los resultados previstos y desemboca en una percepción pública negativa de los agentes que lo han financiado o implementado.
- Riesgo financiero, referido a que el retorno sea inferior al esperado por el agente financiador porque se materialice alguno de los riesgos anteriores.
Tras el análisis de los niveles de riesgo intrínseco para cada uno de estos riesgos individuales, GreenWatch entra en el Nivel 2 de la evaluación, proporcionando mediante una metodología experta una puntuación al riesgo global del proyecto, que sintetiza todos los riesgos individuales incorporando la estructura contractual; la vinculación de los pagos a los ahorros (o no) y el nivel de garantía sobre los mismos; y los instrumentos de cobertura de riesgos que se hayan podido establecer, como seguros sobre los ahorros energéticos o coberturas del precio de las commodities, entre otros. Adicionalmente, la herramienta crea un cuadro de mando individual para cada proyecto que condensa la información más relevante y automatiza el informe del portfolio de financiación gestionado.
Acerca de Greenward Partners
Greenward Partners es la primera empresa para la activación de capital ecológico en España. Financia proyectos de mejora de eficiencia energética en todo tipo de edificios a través de préstamos que se pagan exclusivamente con los ahorros generados por esas mejoras, con la única garantía adicional de los propios inmuebles. Estos instrumentos de financiación se conocen como Préstamos para la Activación del Capital Ecológico (e-PACE). Asimismo, Greenward desarrolla soluciones y servicios de inteligencia y tecnológicos para la medición, optimización y gestión de los ahorros energéticos en inmuebles; promueve un mercado de negociación de certificados de ahorro energético y aboga por la creación en España de un banco verde (green bank), un esquema de colaboración público-privada que permita hacer frente al déficit de inversión y financiación de proyectos para la lucha contra el cambio climático y, en particular, para la mejora de la eficiencia energética.
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